Asuntosijoittaminen

Asuntosijoittamisen perusfaktat

• Asuntosijoittajaksi voi ryhtyä kuka tahansa, joka haluaa itselleen vakaan, helposti seurattavan sijoitusmuodon.
• Asunnon oston voi rahoittaa myös lainarahalla, jonka korko on verotuksessa vähennyskelpoista.
• Kun asunto laitetaan vuokralle ja luotettava vuokralainen löytyy, asuntosijoittaminen tietää säännöllistä, vakaata tuloa sijoittajalle.
• Vuokralla olevan asunnon yhtiövastike on verotuksessa vähennyskelpoinen kulu.
• Vuokra-aikana tehdyt asunnon välttämättömät kunnostustyöt ja -kulut ovat myös verotuksessa vähennyskelpoisia kuluja.
• Asunnolle voi olettaa isoissa kaupungeissa ja kasvukeskuksissa myös arvonnousua pitkällä aikavälillä.
• Asuntosijoittajan kannattaa varautua osallistumaan mm. taloyhtiön yhtiökokouksiin, onhan se oman omaisuuden hoitoa.

Asuntoon sijoitetun pääoman prosentuaalinen vuokratuotto riippuu asunnon hankintahinnasta, vuokran ja yhtiövastikkeen suuruudesta. Tuottoa voi kuvata seuraavalla laskukaavalla:

Asuntosijoittaminen poikkeaa muusta sijoitustoiminnasta

Ostamalla sijoitusasunnon ja laittamalla sen vuokralle, sijoitukselle saa tuottoa heti, toisin kuin missään muussa sijoitustoiminnassa. Merkittävää tuottoa sijoitukselle saa kuitenkin vasta pitkällä tähtäyksellä. Parhaan tuloksen asuntosijoittamisesta saa silloin, kun asuntoa pitää pitkään.

Kiinteistömaailman Itäkeskuksen asuntomyymälän, Asuntovarallisuus –yksikön vetäjä, Kalle Jokela on toiminut sijoitusasuntojen ja asuntosijoittajien parissa jo reilun parinkymmenen vuoden ajan. Hän kehottaa ajattelemaan asuntosijoittamista pitkällä, peräti viidentoista vuoden periodilla.

Asuntosijoittaminen poikkeaa muusta sijoitustoiminnasta myös siten, että sijoittajan on hyvä tuntea asiaa koskevaa verotusta sekä varata aikaa muun muassa taloyhtiöiden yhtiökokouksiin osallistumiseen. Toisaalta asuntosijoittajan ei tarvitse seurata intensiivisesti pörssikurssien heilahteluja. Asuntosijoittajan sijoituskohde on erittäin konkreettinen, on myös hyvä huomioida se seikka, että asunnon kunto vaikuttaa saatavaan vuokratasoon ja hyväkuntoisen asuntoon löytyy aina hyvä, maksukykyinen asukas.

Kenelle asuntosijoittaminen sopii?

Asuntosijoittaminen sopii hyvin henkilölle, jonka oma talous on tasapainossa ja jolla on olemassa kohtuullinen summa sijoitettavaksi asuntoon. Asuntosijoittamisen palveluja tarjoavat yritykset saattavat rohkaista hankkimaan sijoitusasunnon jopa 100-prosenttisesti asuntolainalla, mutta tätä Kalle Jokela ei suosittele.

Asuntosijoittaminen on viisas ratkaisu myös esimerkiksi eläkeasunnon hankkimiseen. Jokela kertoo, että järkevää asuntosijoittamista on muun muassa eläkeasunnon hankkiminen hyvissä ajoin. Jos aiempia velkoja ei ole ja säästössä on esim. 1/3 eläkeasunnoksi sopivan kohteen arvosta, asunnon voi hankkia nyt ja laittaa vuokralle eläkepäiviin saakka.

Tyypillistä asuntosijoittajaa ei ole. Kalle Jokela kertoo, että sijoittajissa on niin yksityishenkilöinä työssäkäyviä, eläkeläisiä ja perinnön saajia kuin pieniä, keskisuuria ja suuria yrityksiäkin.

Asuntosijoittamiseksi voi laskea myös sen, että perityn asunnon laittaa vuokralle. Tämä on hyvä ratkaisu, jos perintö sattuu kohdalle ajankohtaan, jolloin asuntojen hinnat ovat alhaisia. Tällöin sijoittaja laskee, että vuokralla asunto tuottaa säännöllistä tuloa ainakin kulujen verran ja pitkällä tähtäyksellä asunnon arvo kohoaa.

Milloin asuntosijoittaminen on järkevää?

Asuntosijoittamiseen sopiva ajankohta riippuu monesta tekijästä. Asuntojen hintojen ollessa alhaalla on tietenkin viisasta hankkia asunto. Mutta asuntomarkkinoiden tilanteet vaihtuvat nopeasti, ja joskus on vaikeaa arvioida, mihin suuntaan hinnat tulevat kehittymään. Jos myyntiin tulee hyväkuntoinen asunto hyvällä ja keskeisellä paikalla ja taloyhtiön merkittävät remontit on tehty, Kalle Jokela kehottaa toimimaan nopeasti, suhdanteista riippumatta. Oikea hetki asuntosijoittamiseen voi olla milloin tahansa, kun on kohteen arvosta varma.

Asuntosijoittaminen kannattaa suunnitella siten, että asuntoa ei joudu myymään silloin, kun hinnat ovat alhaalla.

Oikean kohteen ostaminen

Sijoitusasunnon ostossa on syytä kiinnittää huomiota muutamiin aivan keskeisiin asioihin. Merkityksellisiä asioita on osata arvioida, mistä asunnon hankkii, kuinka paljon asunnosta kannattaa maksaa, löytyykö hyvä vuokralainen helposti ja paljonko asunnosta voi saada vuokratuloja. Remontointi ja kunnostustarpeet sekä taloyhtiön tulevat peruskorjaukset täytyy osata huomioida, koska ne saattavat aiheuttaa suuriakin kustannuksia, ja vaikuttavat saatavaan vuokratuloon. On syytä välttää sellaisia asuntoja joissa tyhjien kuukausien riski on tavanomaista suurempi. Sellaisia ovat esimerkiksi huoneistot jotka sijaitsevat yhtiöissä joissa on lähiaikoina alkamassa julkisivu tai putkiremontti.

On osattava huomioida asunnon sijainti, kunto, taloyhtiö, kuinka paljon samantyyppisiä asuntoja samalla seudulla on saatavilla, asuntoalueen tulevaisuuden suunnitelmat, kuten palveluiden ja liikenneyhteyksien kehittyminen. Sijoittajalla olisi hyvä olla myös jonkin verran käsitystä siitä, millaisiin kaupunkeihin ja kuntiin uudet kasvukeskukset syntyvät ja missä vuokra-asuntojen kysyntä tulee kiihtymään.

Oman työnsä ohella asuntoihin sijoittavalle henkilölle optimaalisen sijoitusasunnon ostaminen on haasteellista myös siksi, että parhaat kohteet ostetaan markkinoilta pois niin nopeasti, että hyvän alue-, vuokrataso- ja taloyhtiötuntemuksen on oltava jo valmiina.

Kaikesta tästä johtuen sijoituskohdetta etsittäessä on suositeltavaa toimia yhteistyössä kiinteistönvälityksen ammattilaisen kanssa. Ammattilaisen asiantuntemusta hyödyntämällä voi myös säästyä suurilta erehdyksiltä.

Kalle Jokela kertoo, että häneen otetaan usein yhteyttä, kun sijoitusasunnoksi kiinnostava kohde löytyy. Mutta, runsaista yhteydenotoista peräti 60 % osoittautuu hänen analyysinsä mukaan syystä tai toisesta kohteiksi, jotka eivät erityisen hyvin sovellu sijoitusasunnoiksi. Usein edullinen hinta houkuttaa kaupantekoon, mutta se ei ole vielä riittävä peruste asunnon ostamiseen.

 

Teksti: Tarja Sinervo
Kuva: Petri Mulari